FÖRDJUPNING. De senaste dagarna har Göteborgsposten följt utvecklingen av Hyresgästföreningens och kommunens insatser mot hälsovådliga lägenheter i Bergsjön. Diskussioner förs med fastighetsägaren, men trots att klagomålen har funnits sedan 2007 är det en lång väg kvar innan det kan bli tal om tvångsförvaltning av lägenheterna.
 
Ida Jutfelt, enhetschef på närmiljöavdelningen på Miljöförvaltningen i Göteborg, berättar att hennes avdelning hanterar ungefär 500 boendeklagomål om året.

– Runt 100 av ärendena rör fukt, mögel och ventilation, men den största andelen gäller ljudstörningar från restauranger, evenemang och fläktar. Det kan gälla enkla saker som att man behöver sänka volymen på musikanläggningarna, men det kan också röra sig om man måste byta ut störande fläktar eller kylanläggningar. 

De flesta sköter sig

Förelägganden skrivs i 15-20 av Miljöförvaltningens ärenden och många fastighetsägare lyssnar då på kommunen, säger Ida Jutfelt.

– De allra flesta fastighetsägare sköter sig och det är ytterst sällan vi behöver förelägga med vite. Det sker i max fem fall per år. I några enstaka fall, senast för 20 år sedan, har Miljöförvaltningen också sett till att fastigheter har tvångsförvaltats genom beslut av Hyresnämnden.

Lise-Lotte Norén Wilkens, hyresråd på Hyresnämnden i Göteborg, bekräftar att tvångsförvaltning är väldigt ovanligt. Under de senaste fem åren har de behandlat max ett ärende om året.

–Dels krävs det att man ska kunna bevisa att fastighetsägaren missköter sina lägenheter. Dels krävs det att Hyresgästföreningen eller kommunen begär tvångsförvaltning. Och sedan måste det finnas en förvaltare som är villig att ta över ansvaret. Beslut om tvångsförvaltning sker till exempel när värden inte betalar sina räkningar och det finns risk för att hyresgästerna blir utan el, vatten och värme.

Stort ingripande

Lennart Björkman, chefsjurist på Hyresgästföreningen i Vänersborg, driver just nu en begäran om tvångsförvaltning av misskötta fastigheter i Trollhättan. Dessa fastigheter ägs, liksom lägenheterna i Bergsjön, av fondbolaget Centerplan Norden. Han är kluven till mediebevakningen kring enskilda fastighetsägare och poängterar att Hyresgästföreningen aldrig själva tipsar tidningarna om enskilda fall.

– Generellt sett är medieuppmärksamheten bra. Det är ju viktigt att hyresgäster som inte känner till oss får information om var de kan vända sig för hjälp och i vissa fall har det fått folk med bestämmanderätt inom bostadsföretagen att byta strategi. Men ibland får det motsatt effekt. Vi kan sitta gemensamt och arbeta fram en långsiktig plan och då kan det störa dialogen om fastighetsägaren samtidigt blir uthängd i massmedia.

I Lennart Björkmans område har tre eller fyra ärenden gått till Hyresnämnden de senaste åren. Också han anser att de flesta fastighetsägare gör sitt jobb väl.

– För min region är tvångsförvaltning ett mycket sällsynt ingripande. Det är en stor åtgärd både för ägare och för hyresgäster. Därför ska man bara ta till det när det är absolut nödvändigt, men i de fall där vi har ansett att bristerna har varit allvarliga har vi alltid fått igenom tvångsförvaltning.

Vill ha lagändring

I nuläget kan processen mot oseriösa hyresvärdar vara tidskrävande. Fallet i Trollhättan uppmärksammades ordentligt i maj förra året och avgörs den kommande veckan.  Lennart Björkman vill gärna se andra verktyg för att komma åt problematiken och tycker att nuvarande lagstiftning är otillräcklig.

– Om en förvaltare inser att hyresintäkterna inte räcker till för att genomföra nödvändiga åtgärder ska kommunen kunna lösa in fastigheten. Ägarna har i dag inte någon skyldighet att skjuta till eget kapital. Vi har sedan fem år tillbaka pekat på att kommunerna ska kunna ta ett större ansvar i ett tidigare stadium.

I augusti 2008 tillsatt regeringen en utredning om eventuell ändring av förvärvslagen. När och om den går igenom är ännu oklart.

Jannike Runquist
jannike.runquist@second-opinion.se

Så går processen till

Ärenden öppnas när hyresgäster kontaktar kommunen och det första som händer är att fastighetsägaren ges möjlighet att kommentera kritiken. Hyresgästföreningen arbetar på samma sätt, vilket innebär att de två instanserna ibland jobbar med parallellt med samma ärenden. Från kommunens håll kan man skriva förelägganden med krav på saker som ska åtgärdas. Om ingen förändring sker kan kommunen kräva ut vite som fördubblas efter en viss tid. Hyresgästföreningen förhandlar i sin tur med fastighetsägarna på egen hand och det är oftast de som till slut begär tvångsförvaltning i Hyresnämnden. Tvångsförvaltning innebär att fastighetsägaren mister sitt inflytande och en särskild förvaltare utses. Förhandlingarna på Hyresnämnden brukar dock sluta med en uppgörelse mellan kommunen och fastighetsägaren.